编者按：8月6-9日，博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网过去一年，长租公寓行业似乎迎来了至暗时刻，资金压力、运营成本与资金错配等，都在考验着这个市场里的企业们。

与前些年的意气风发相比，不少企业开始剥离亏损的长租公寓业务，收缩战线，放缓步伐。站在风口上的长租公寓迎来资本蓝海的同时，也遭遇了诸多难题。

而招商蛇口旗下的公寓业务板块招商公寓，成为了众多长租公寓参与者中极少数的盈利者。

行业洗牌与盈利之道

年以来，瞄准*策红利与庞大租赁需求，众多房企纷纷布局长租公寓。

然而，从去年下半年起，长租公寓企业开始频频爆雷，资金链断裂、兼并收购、剥离长租公寓业务......风口下的长租公寓市场显现出一系列危机，迎来整合与洗牌阶段。

从去年下半年到今年以来，市场上的兼并收购大多是被动式的，因为企业出了问题做不下去了，然后找下家接手。招商公寓副总经理张敏认为，目前良性的洗牌整合阶段还未到来，真正的行业洗牌阶段应该基于企业发展资源与发展能力受限下主动寻求的收购重组。

一直以来，盈利模式模糊是长租公寓面临的最大困境。仲量联行关于长租公寓市场的研究报告中显示，目前在主要的一二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。

在此背景下，招商公寓以每年几个亿盈利领跑长租公寓市场，盈利则来源于其早期积累自持的大量职工住宅物业，历经数十年，得以低成本与稳定客源获取更高的利润。

虽然态势乐观，但招商公寓在扩张路径上仍然保持着谨慎稳健的态度。张敏透露，今年上半年以来，招商公寓增速放缓，尤其在整租改造业务。

目前，招商公寓已开业运营的物业自持占比约90%，未来会以重资产和包租改造两条腿走路的模式，共同发展。

我觉得大家对包租改造的误区很深，为什么包租改造不盈利？第一，大家都在涉入，获取房源的成本提高了；第二，市面上出来的产品较单一，大部分都是精品白领公寓，竞争压力大，溢价空间非常有限。

包租改造的盈利难题一直以来都让众多企业头疼，单一的产品形态、高昂的房源成本和融资收紧，让长租公寓市场的竞争日趋白热化，而招商公寓已瞄准了另一个蓝海。

凭借对长租公寓市场的深刻洞察，招商公寓敏锐地察觉到了蓝领公寓的商机：蓝领公寓装修改造及运营成本低于白领公寓，但单间总租金收入依然可以保持与白领公寓差不多的状态，利润空间得到有效提升。

国家统计局数据显示，近十年来，随着经济结构战略转型和升级，第三产业增长迅猛，年第三产业增加值达到.6亿元，占三大产业的比重达到52.2%，为城镇化进程中涌入城市的流动人口提供了大量的就业机会。

在租售同权与户籍制度改革下，大多数蓝领群体通过租房解决居住需求，这就营造了广阔的蓝领公寓市场。张敏坦言，蓝领公寓将是招商公寓即将着力发展方向之一。

此外，在长租公寓的城市布局上，包租改造则会聚焦在有长期需求增长的一线城市和强二线城市，以市场为导向去发展。

历史经验与未来之路

发展长租公寓，招商公寓有着深厚的历史基础。

作为租赁市场的元老之一，凭借20世纪80年代以来三来一补工业模式积累的大量员工宿舍，年招商公寓将原有职工住宅槟榔园小区改造为集中式精装租赁公寓--壹间公寓，这也是首个精品公寓类项目落地。

此后，招商公寓不断调整自我定位，逐步形成了壹栈人才公寓壹间精品公寓壹棠服务公寓三条定位清晰的核心产品线。壹栈人才公寓主要是*府合作、企业园区配套人才住房，面向*策型人才客群；壹间精品公寓主要针对毕业青年、白领、行业精英等多细分人群的品质租房；壹棠服务公寓是中高端服务式公寓，主要面向国内外商务精英人士和中短期差旅居住需求。

据官方数据显示，截至年上半年，招商蛇口公寓业务总体规模近万平米，约2.5万间，项目布局北上广深、天津、重庆、武汉、南京、苏州等16个重点一二线城市。在此期间，壹间公寓将作为招商公寓主打产品系列，成为全国布局的重点品牌。壹间公寓已落地运营有上海、天津、南京、武汉、重庆，今年广州、佛山也即将开业运营。深圳也将继续在年-年持续发力，多个项目筹备中。其中水湾、水湾C将分别在8月、9月与大家见面。

在资本市场上，凭借招商公寓的盈利，年成功完成了60亿元的交易所首单储架式长租公寓CMBS，尔后又联合建设银行完成了亿元的银行间市场首单长租公寓市场ABN产品。

张敏告诉观点地产新媒体，融资将用于发展重资产与轻资产，未来重资产模式将逐渐成为核心之一，并以村集体用地、存量商办物业等错配价值作为招商公寓未来的发展重心。

采访的最后，张敏形象地将长租公寓市场比喻为八仙过海，各显神通，但他认为只有打造技术壁垒，才能具备核心竞争优势。

他透露，年招商公寓将寻求有质量的增长，打造比较完整的线上、线下、智能化聚合的平台，服务客户，改善内部管理，形成长租公寓的产品、服务、运营的系统性解决方案，形成行业技术壁垒。尤其是在客户体验上，更加注重产品质量与空气质量治理检测，力求新项目所有房间进行空气治理与检测并需合格，秉持让租房生活简单一点的品牌理念，让城市租房人群安心安全居家，朝着让租房生活更美好的愿景前进。

以下为观点地产新媒体对招商公寓副总经理张敏先生的专访实录：

观点地产新媒体：怎么理解长租公寓的洗牌和整合阶段？

张敏：从去年下半年到今年以来，市场上的兼并收购都是被动式的，都是因为企业出了问题做不下去了，然后找下家接手。真正洗牌是行业发展到一定阶段的时候，因为发展的资源，发展的能力，主动去做兼并收购重组，是为了一个目标做这件事情，这才是真正的良性洗牌整合阶段，这个阶段行业还没有到。

从国外的经验包括国内优秀代表经验来看，包租改造是不是成立？长期来看是成立的，但是短期来看行业在风口上，大家一窝蜂争抢资源，导致前端成本太高了，短期来看包租改造这件事真的值得商榷。

长期来看，不忘初心，牢记使命，初心是什么呢？从我们的历史来看，通过资产的运营，改善现金流，带来资产的增值，这部分才是未来长租公寓和其它存量资产运营的核心。

观点地产新媒体：招商现在的规模大概是多少？

张敏：去年全国新增了1万间，目前大概有2.5万间房。今年上半年以来，我们的增速放缓了，而且是迅速的放缓，尤其是整租改造业务迅速放缓了。

观点地产新媒体：招商公寓是有盈利的？

张敏：对，我们每年有几个亿的盈利。

短期大家能不能找到一个盈利模式？很难。包括现在我们重资产的租售比也只能做到2%到3%，大家说包租改造三年回本、五年回本，真正做下来能够六年回本、八年回本就已经是非常乐观的项目。

观点地产新媒体：招商公寓有很多的自有资产，前年和去年也发行了很多资本化金融产品，比如说CMBS、ABN，这部分资金是用来进行重资产拓展，还是轻资产拓展？

张敏：两者都不限，两者我们都在做。从我们的历史经验来看，未来会以重资产为主，重资产不是纯粹的拿商品住宅和可销售的住宅做，这个做不过来，我们还是讲究错配价值的理念。

比如说村集体用地，比如说原来的存量商办物业，国家有*策支持做长租公寓。像这些错配资源、错配价值是我们未来的重心。

观点地产新媒体：轻资产的成本会不会比较高？

张敏：招商还是非常信赖自己的品牌，做包租改造对业主来讲是痛点什么？稳定、值得信赖的合作伙伴，在这点上招商还是很有优势的，我们获取资源的成本方面有优势。

观点地产新媒体：如果做轻资产和包租改造，收入只能是赚租金差？

张敏：对，只能是租金差，没有别的。长租公寓增值服务收入很低，大家都想做，但是都没有摸索出模式。

那包租改造、整租改造要不要做？要做，但做的时候不是大水漫灌式，而是精挑细选，这个很重要。对于项目的选址定位，包括产品设计，开发成本控制，周期控制，后期运营控制等，难度会更高。

包租改造最理想的是六到八年回本，有人号称三到五年回本，但是这个有待观察。

现在发展这么快速的阶段，大家对回报要求这么高的时代，很少有人真的做到坚持五年、十年一直做下去，我现在更看好开发商。

开发商一方面有自有资本，一方面有自有资产，可以托底，能够培养这块业务，让它慢慢成长起来，而不是快速成长。

观点地产新媒体：包租改造主要在哪些城市，还是每一个区域都在做？

张敏：我们整个业务都是聚焦在一线城市和强二线城市，不会大面积铺开，还是有选择的，聚焦有长期需求增长的城市。

观点地产新媒体：招商公寓很多都是以前打下的基础，有很多自持物业，90%都是自持的，如果以后做包租改造，是不是会摊平其他项目的盈利？

张敏：我觉得大家对包租改造的误区很深，为什么包租改造不盈利？第一，大家都在做这件事，把租金价格抬高了，获取房源的成本上来了。第二，市面上出来的产品太单一了，都是精品白领公寓，溢价空间非常有限，价差非常有限，但是没办法，大家都要做规模，白领公寓市场容量是最大的，所以大家都在做包租改造，做白领公寓的市场。

但是在我看来，蓝领公寓市场更是值得