什么样的陌生人，会强介入你的生活？

有人说，是外卖小哥、滴滴司机；有人说，是微商、信贷推销员。在堂主看来，最具渗透力的，恰恰是地产中介的渠道人员。他们曾有一个响亮的名字，小蜜蜂。

他们的耐力、韧性和敏锐度，几乎超过正常的人类。他们是有着特殊信仰、穿着隐形制服的塔利班战士。

远在五年前，就不断听到地产界的新老朋友，感叹今不如昔，堂堂开发商，竟然被中介渠道所绑架。那感觉，就像游击队控制了正规军，塔利班攻占了总统府。

受之影响的，还有大大小小的媒体、广告公司和策划机构。一夜之间，他们多年来建立的专业地位，就无情地崩塌了。策划已死，渠道永生。这几乎成为一种新的信念，日夜冲刷着地产人的神经。于是，策划部被边缘化，渠道部以一种全新建制，开始占据营销条线的次中心位置。洗脑后的策划人才，慢慢在文字从中感到些许自卑，而那些从不问尊卑的零底薪渠道青年，却信心满满、卡位全城，与他们相接应的，是手挥传单的进城大姐们。

据说售楼部的帅哥靓女，永远干不过街上的渠道人员。因为渠道人员早已练就了野外生存术，他们对盯梢、瞄准、攻心、诱导、逼单一系列动作烂熟于心。他们揽客、杀客的综合成本，远低于案场人员。

除了单兵作战，还有他们杰出的人海战术。据了解，贝壳在重庆有两万多人，到家了在重庆有一万多人，优家在重庆有人。他们撒豆成兵，一呼百应。他们用无形的绳索，绑架地产商，就像塔利班绑架一个美军司令，有着强烈的复仇感。

他们所说的高效拦截、精准导流、快速去化，如一只只槟榔，让开发商眩晕并快速上瘾。一家用带动多家用，多家用带动全部用。至于佣金，根据市场行情浮动，去年年底冲刺，竟一度高达4—5个点。

与之相应的，是整体营销费步步走高，而其中的推广费却持续萎缩，传统媒体和服务公司被一而再地削减预算。有种认识是，媒体费用白白投给了渠道商，再也不能这么干！而媒体却疾呼六月飞雪：没有老子们发声，渠道去哪里搞拦截？！

患得患失中，开发商只能在渠道和媒体间左右平衡。而最难的是，售楼部内外的微妙平衡。当案场渐渐失守，置业顾问越来越沦为讲解员，一种自发性的售楼部保卫战开始打响了。大开发商纷纷建起了客源辨识系统，设半径一公里保护圈，搞人脸识别（不知疫情期间如何处理）等等。为了后面享受渠道的特殊优惠，有自然访客竟佩戴口罩、假发潜入售楼部，还不时左顾右盼，担心被高清摄像头抓取。

买房如做贼，卖房如防盗。难怪有营销总发出感叹：这一生，为渠道所困，只因当初爱太深！

而其间的爱恨纠葛，又岂能为外人所理解。

中介渠道，到底是导流，还是“盗流”？这是一个问题。

为了省费，更为了巩固自己的营销体系，大开发商一方面阶段性使用中介渠道，一方面也在加紧组建自己的渠道队伍。在主城，更多是做业主、经纪人拓展，以防守性的动作，保证自己的流量不流失；在区县，没有中介大鳄的存在，完全能够赢得主动，营销费率也更低。

有营销总表示，在重庆主城，开发商对渠道的依赖确实非常大，这给营销体系带来了真实的困扰，比如挤压自建渠道费用、削弱项目打法多样性等等。但生态如此，大家都在与狼共舞，用中介是自残，不用则是自灭。

渠道就像塔利班，生来就在打仗，终极目的就是夺权。曾有老资格营销人告诉堂主，在不久的将来，开发商将卖场拱手相让也未可知——如果腾出手来，专心做产品、搭平台、建体系，倒也未必是坏事。

而在绝大多数营销人看来，让一个本身不生产流量的流量劫持者、贩卖者，攻占了大本营，怎么说都是失败。第一个撤退的开发商，必然会像撤军阿富汗的拜登，横遭非议。

攻守之间，一场持久的残酷博弈，已经上演。当贝壳系横扫大中城市如席卷时，一个叫塘鹅的房源APP上线了。塘鹅何也？一种喜食贝壳的大型游禽，目光犀利，白衣飘飘，终日翩飞湖海之上。而这一线上平台的投资人，不是别人，正是中国的地产女王吴女士。年，贝壳创始人左晖病逝，暗黑中一片唏嘘。

此时塘鹅翔集，江湖浩渺如烟。

数据反复兜售，流量四处导引。

中介渠道引发的矛盾冲突，波及了整个营销链。深感不平的，除了被反噬的甲方营销团队，还有媒体，曾被开发商委以重任的媒体。

什么时候，外卖小哥的重要性超过了美团，捕快的重要性超过了狄人杰，雇佣军的重要性超过了子弟兵，雨夹雪超过了完美风暴的策动者？

没想到，媒体人的快意吐槽，却引发了某大区营销总的共鸣：必须承认，媒体才是真正的流量生产者、客群发掘者，媒体占有着客户的心智资源，源源不断为市场创造人心红利。没有媒体发声，渠道充其量是一个盲目的街头拦截者，一个起早摸黑、笨手笨脚的撒网工。

当然，我们也应看到，中介渠道也在自我革新和完善。比如，贝壳要求三对一服务，以中立立场，提前做项目销讲，确保快速下单。尤其在远程带客上，大渠道以人为载体的高密度传播和服务，也是暂时无可替代的。

如果说，开发商与渠道是一种相爱相杀、恩怨缠绵，而媒体与渠道，却应是同一链条上的高效协同。在技术不断迭代的互联网环境下，靠算法、流量获得生存的媒体组织，其生产流量、牵引流量的能力，不是越来越弱，而是越来越强。一些精众化的社群媒体，更是将渠道和媒体的价值打通，真正做到了敢对结果负责。

没错，地产营销同样进入了算法时代，精准推送、精准拦截、精准导流已成为必须。但这恰恰揭示出一个规律：只有让渠道与媒体深度合谋，才能达成营销的最佳效果。

在这个高度去中心化的时代，人心才是真正的中心。而媒体、媒体人，从来都跟人心在一起，须臾不曾离开。

文/锦丰堂主